两会前瞻 |专家看2023年房地产政策:购房门槛或将进一步宽松

  • 时间:2023-03-03 11:46 编辑:中国网财经 来源:中国网财经 阅读:1507
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摘要:两会前瞻 |专家看2023年房地产政策:购房门槛或将进一步宽松

中国网财经3月1日讯(记者 谭梦桐)去年底召开的中央经济工作会议涉房内容重点放在了防风险、保民生上,尤其是将房地产防范风险上升到新的高度。从今年地方两会的会议内容来看,“支持住房改善”、“激活房地产市场”、“因城施策”是多地的高频词汇。

一方面是防风险保民生,另一方面是激活房地产市场,全国两会开幕在即,今年的房地产政策将会有哪些变与不变?2023年如何做好“三保”?如何解决房企的存量风险?当前房地产市场运行状况有所改善,是否意味着目前楼市企稳?中国网财经就此采访了多位业内专家。

供应端:“三保”仍是政策工作重点

“今年的房地产市场政策仍然坚持‘房住不炒’的定位,促进房地产市场的平稳健康发展。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示。

如何促进房地产市场平稳健康发展?从供应端来看,王小嫱指出主要还是化解房地产企业的债务风险,改善企业的资产负债表,保交楼、保稳定、保民生,加强保障房的供应。“三保”仍是今年政策工作的重点。

2023年如何做好“三保”?在王小嫱看来,一方面要把控保交楼专项借款落实到实处,对专项借款的去向要做严格监管,对各地的烂尾项目进行摸底并定期监测,看是否取得成效;另一方面,对当前的商品房预售制度进行改革,加强对预售资金的监管,保障项目建设资金的充足,从而避免新的烂尾项目风险产生。

除了加大加快落实“保交楼”配套资金外,中指研究院市场研究总监陈文静表示,还应从“金融机构仍需要加大对企业资金的支持力度,加快落实‘金融16条’相关举措 ”、“扩大现房销售试点范围或完善预售相关政策”两方面来做好“三保”。

陈文静具体分析,今年1月,《改善优质房企资产负债表计划行动方案》指出将重点推进“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面共21项工作任务,改善优质房企现金流。

近日,为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势,满足不动产领域合理融资需求,证监会启动不动产私募投资基金试点工作,同日中国证券投资基金业协会发布了《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》,明确不动产投资范围、管理人试点要求等。随着各项政策的细化落实,企业资金面有望逐渐改善,进而对“保交楼”形成支撑。

“地方政府亦可通过定向回购的方式支持‘保交楼’,如回购商品房作为保租房等,推动项目快复工、早交付。”陈文静补充道。

“三保”要确保能交楼,避免出现大面积烂尾工程造成民生问题,防止风险向金融领域扩散,守住不发生系统性风险的底线。而对于已经形成存量风险的房企,在2023年将如何解决?房企如何防范未来可能发生的房地产金融风险?

王小嫱认为,房地产市场的金融风险来自于过去追求高负债、高杠杆、高周转的商业模式,对于解决存量房企的风险,可建立帮扶机制。对于未来的房地产金融风险,健全风险防控机制。加强对房地产市场的监管,完善风险预警和监测机制,及时发现风险隐患,并采取措施加以处置。

“多元化融资渠道。鼓励房企通过多元化融资渠道筹措资金,降低对银行贷款的依赖程度。此外,要加强对房企融资的审慎监管,防范金融风险。降低负债率。房企应可通过推进资产证券化等方式降低负债率,改善资产负债表。” 王小嫱表示。

为了解决“三高”问题,2022年11月以来,政策密集打出了“三支箭”,从“保交楼”进入到“保企业”阶段。在业内看来,当前房企融资环境有所改善,“三支箭”效果已初步显现。

“房地产‘长期看人口,中期看土地,短期看金融’,市场对金融政策的支持更为敏感。”对于今年“三支箭”对房地产市场的作用,王小嫱表示,将继续产生利好,尤其是第一支箭银企之间的战略合作逐步落地,第三支箭的重组将有效改善房企的资产负债表,助力房地产市场回稳。

需求端:购房门槛或将进一步宽松

国家统计局2月16日发布的数据显示,1月份,中国70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个,比上月分别增加21个和6个。

“大方向上,目前楼市有企稳趋势。”易居研究院研究总监严跃进表示。

陈文静指出,近期部分热点城市市场活跃度有所回升,市场回暖的原因主要包括:一是疫情防控措施优化,随后又经过春节假期,积压了部分需求,年后市场迎来需求集中释放;二是楼市经过一年多的持续调整,热点城市需求自发恢复意愿加强;三是多个核心城市此前优化调控政策,随着预期好转,市场活跃度出现回升。

“短期看,部分城市或现3月小阳春,但市场回暖的持续更需要居民置业信心和收入预期的恢复,整体仍需依赖宏观经济基本面的修复情况。” 陈文静坦言。“核心一二线城市市场情绪修复节奏较快,多数三四线城市仍面临调整压力。”

陈文静分析,2023全年来看,乐观情形下,全国商品房销售面积有望实现正增长,但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下,增幅或有限;中性情形下,商品房销售面积或与2022年基本持平;悲观情形下,市场预期和信心修复不明显,商品房销售面积继续回落,降幅或在3.6%左右。

相较于去年政府工作报告的内容,陈文静认为,今年政策方面的关键点或在于更加强调支持住房改善消费。

贝壳研究院发布的统计数据显示,2月中国103个重点城市首套房主流利率平均为4.04%,环比下降6个基点,这是过去4个月首套房贷利率水平基本平稳后的再次明显下行,绝对水平再创2019年以来新低。23城首套房贷利率下降,首套利率低于房贷利率下限(4.1%)的城市增加至34城。

除房贷利率外,近期多地密集出台新的房地产调控政策。例如,乌鲁木齐、荥阳、六安对购房者实施了税费补贴;长沙、济南、绍兴等城市优化限购政策,支持多孩家庭购房,此外河南省等地还实施了“交房即交证”政策,加快购房流程。

对于今年楼市的发展趋势,王小嫱分析认为,今年整体维持宽松的局面,金融对房地产市场的支持力度持续,供需两端齐发力,需求端主要从差别化信贷上出发,降利率,降首付比例等。

“今年相较于去年的‘变’在于,今年的购房门槛进一步宽松,如限售、限购等均面临新一轮的放松。” 王小嫱表示。

此外,此前中央财办明确,研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡,摆脱多年来“高负债、高杠杆、高周转”模式。对于新发展模式,严跃进提出五大新发展模式的改革路径:消除“三高”;房地产税和地方财税、居民家庭的关系将有调整;现房销售、精装修交付、交房即交证等制度改革会提速;金融机构尤其是信托和私募需加快转型,并投身存量资产业务;租赁市场发展将形成更多配套,以及REITs底层资产扩容等工作加速

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